¿Cómo es el procedimiento de desahucio?
En este artículo, explicaremos en detalle todo lo necesario para comprender un procedimiento de desahucio. Los diferentes tipos de desahucios ante los que nos podemos encontrar en función de la situación, así como todas las claves más importantes para que tu procedimiento de desahucio pueda realizarse de la forma más ágil, rápida y sencilla posible. Y ello enfocado a que puedas recuperar la posesión de tu propiedad lo más rápido posible.
En Mayoral Aparicio Abogados, como abogados expertos en desahucios en Madrid, trabajamos defendiendo a nuestros clientes, buscando en todo momento proteger sus intereses y, en este caso, que puedan recuperar su propiedad con la mayor rapidez posible.
En muchas ocasiones hablamos de desahucios, ocupaciones, perdida de las viviendas o locales, aglutinando todas estas situaciones como si fueran lo mismo. Pero es necesario diferenciar claramente cada uno de los escenarios posibles y más habituales para entender como enfrentarnos a este problema.
Así, diferenciaremos entre:
- Desahucio por precario (ocupación)
- Desahucio por falta de pago
- Desahucio por expiración o terminación del contrato
- Desahucio por incumplimiento del contrato
Igualmente, debemos hacer mención a la ya tan conocida vulnerabilidad de los inquilinos u ocupantes.
¿Cómo es el procedimiento de desahucio?
Como hemos mencionado, hay que diferenciar en cada caso como se llega a la necesidad de plantear un desahucio. Si te han dejado de pagar, si se ha finalizado el contrato de alquiler, si la propiedad ha sido ocupada o como vemos en muchos casos, si los inquilinos están subarrendado habitaciones en la vivienda, incumpliendo con ello el contrato de alquiler.
Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial de desahucio, será necesario acudir previamente a aun método alternativo de resolución de conflictos. Pudiendo ser, entre otros, una mediación, una invitación a negociación entre las partes, una oferta vinculante confidencial, etc.
Si una vez intentada esta vía, persiste el conflicto y no se llega a un acuerdo, podremos iniciar la vía judicial para reclamar de forma efectiva el desahucio y, con ello, la recuperación de la posesión.
La demanda deberá ser presentada con abogado y procurador.
¿Qué documentación necesito para un desahucio?
De forma general, aunque habrá que estar a cada caso concreto, la documentación necesaria será:
- Título de propiedad (escritura) o nota simple del registro de la propiedad.
- Contrato de arrendamiento (en caso de existir)
- Documento justificativo de haber intentado un método alternativo de resolución de conflictos previo a la vía judicial.
- Requerimiento de pago.
- Cualquier documentación y/o prueba acreditativa de la situación de impago o incumplimiento contractual.
Una vez iniciado el procedimiento, se admitirá la demanda y el juzgado requerirá a los demandados para que en un plazo, abandonen la vivienda y abonen –en su caso- las rentas impagadas, dándoles plazo para contestar a la demanda y apercibiendo del lanzamiento que quedará señalado.
En caso de que exista oposición, el juzgado citará a juicio, dictando sentencia posteriormente y, en caso estimatorio, continuando adelante con el lanzamiento de la vivienda en la fecha señalada.
¿Cuánto puede durar un proceso de desahucio?
Como todos los procedimientos judiciales, los plazos siempre son orientativos, y dependen de muchos factores, como la carga de trabajo y retraso que pueda llevar el juzgado, si existe o no oposición por los demandados, la agenda del juzgado para señalar el lanzamiento, si existe o no vulnerabilidad de los ocupantes.
En nuestra experiencia, los procedimientos de desahucio suelen dilatarse entre seis meses y un año, existiendo casos que se solucionan con mayor celeridad y otros en los que lamentablemente, los plazos se dilatan más en el tiempo.
Vulnerabilidad de los ocupantes
Al igual que en otros asuntos, no podemos hablar de una generalidad, ni entender que en cualquier caso los inquilinos u ocupantes de nuestra propiedad van a ser declarados vulnerables.
En muchas ocasiones, en función del tipo de procedimiento en que nos encontremos, no cabrá la solicitud de vulnerabilidad por parte de los ocupantes. La ley no ampara todas las situaciones ni todos los procedimientos. Por ello, es imprescindible contar con el asesoramiento de abogados expertos en desahucios, que puedan analizar el caso concreto para buscar la mejor solución posible.
En supuestos de desahucios por falta de pago en que el inquilino es declarado vulnerable, la ley regula la obligación, en determinados casos, de las comunidades autónomas de cubrir esta pérdida de ingresos a los propietarios.
Si bien es cierto que se trata de una medida de desahogo para los propietarios, es importante contar con el asesoramiento necesario para su solicitud.
¿Quién paga las costas de un juicio por desahucio?
Las costas componen los gastos relativos a abogado, procurador, peritos, y otros que las partes han debido soportar en el procedimiento.
El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que: “1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.”
Por lo que, como norma general, una vez finalizado el procedimiento por sentencia en el que se condene a los demandados a abandonar la propiedad, serán estos quienes deberán abonar al demandante (propietario), todos esos gastos mencionados que ha debido soportar para llevar a cabo el procedimiento judicial.
¿Cuál es el plazo para un desahucio?
Como hemos mencionado, los plazos en cualquier procedimiento son siempre orientativos, y variaran dependiendo de muchos factores, como los plazos del juzgado en el que se encuentre el procedimiento, el tipo de proceso que sea, si existe o no oposición a la demanda, si se declara la vulnerabilidad de los ocupantes.
En nuestra experiencia, y de forma general, los procedimiento de desahucio suelen dilatarse en primera instancia entre seis meses y un año. Aunque nos encontramos con procedimientos que se resuelven con mayor celeridad, y otros que, por desgracia se dilatan más en el tiempo.
En cualquier caso, como siempre recomendamos, cuando nos encontramos ante una situación como las planteadas y debemos iniciar un procedimiento de desahucio, es importante contar con el asesoramiento y apoyo de abogados expertos en desahucios en Madrid. De este modo, desde Mayoral Aparicio Abogados les podremos asesorar y acompañar durante todo su proceso de desahucio, buscando siempre el mejor resultado posible para su asunto.
